CBRE世邦魏理仕近日發布《
上海冷庫白皮書》顯示,隨著近三年來上海冷庫需求躍升,截至2022年底,上海高標冷庫*存量達到104萬平方米,是全國首個邁入百萬級體量的城市,整體出租率為92%。其中,松江、臨港和奉賢的區域特征和客戶群體較為鮮明,是上海冷庫最為活躍的子市場。
注:高標冷庫總存量主要包含按照國際標準設計和建造的專業冷庫、以及高標干倉或優質廠房參照專業標準改造的冷庫。
上海冷庫需求的持續增長得益于上海在國內領先的消費和相關產業基礎。報告顯示,上海高標冷庫的前三大需求行業分別為進口食品、連鎖餐飲和商超零售,此外,快速消費品、生鮮食品加工及乳制品等行業的冷庫需求亦表現活躍。世邦魏理仕數據顯示,2023上半年上海冷庫租賃市場錄得超過15萬平方米的成交。
2022年上海高標冷庫業主租金*為每天每平方米3.5元,是干倉租金的兩倍有余,而終端客戶租金*達到每天每平方米4.16元。上海終端客戶租金和業主租金之間價差在每天每平方米0.6-0.8元,在業主租金基礎上增加了20%。數據顯示,業主租金與終端客戶租金價差在2020年之后明顯擴大,體現了當租賃需求快速擴張時冷庫運營服務商擁有更強的定價能力。
注:業主租金是由冷庫業主向租戶收取的租金。業主租金和終端客戶租金均采用報價租金,以租賃面積計費,包含電費、物業費及增值稅,不含免租期;實際租賃過程中終端客戶租金通常按照托盤、噸位計價,冷庫租金通過對應的系數進行轉換,折算成按照租賃面積計價
隨著上海冷庫需求的躍升,當A類專業冷庫的市場存量不足以及時滿足來自生鮮、預制菜、醫藥等租戶快速增長的需求時,部分運營商通過干倉改造冷庫(B類冷庫)來承接租戶需求。目前,在上海的冷庫結構中,A類專業冷庫占比45%,B類干倉改冷庫占比為55%。
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